Debido al alto precio de las viviendas y la incapacidad de muchos para adquirir una en propiedad, la conversión de locales en viviendas esta cobrando cada vez, mayor relevancia en nuestro país. Muchas de las personas que cuentan con locales de uso comercial en propiedad, están invirtiendo en la actualidad en reformarlos y conseguir la casa de sus sueños, os simplemente sacar rentabilidad alquilando la propiedad con otros fines que no sean comerciales.
Los expertos en reformas y licencias de Prada Ingenieros, nos han asesorado al respecto de como llevar a cabo esa transición para que cumpla con todas las normativas y sea legal. Hay que dejar claro que habitar un local comercial esta prohibido y la ley no lo permite. Por ello, hemos recabado información para que aquellos que tengan en mente rehabilitar su local, lo hagan con todas las de la ley.
En primer lugar, ante la pregunta obvia de si es posible convertir ese local que tienes abandonado en una vivienda, la respuesta es sí, pero con matices. Algunos locales no pueden transformarse en vivienda por distintas razones, aunque por norma general, con los tramites y reformas necesarias, es posible.
Antes de aventurarse, lo principal es buscar asesoramiento e informarte de si la ubicación del local permite la reforma. En caso de que sea posible, tendrás que realizar algunos tramites para poder hacer el cambio. Desde presentar un proyecto por parte de un ingeniero o arquitecto hasta pagar las tasas correspondientes. Además de acometer las obras necesarias que otorguen la habitabilidad del local.
Hay que tener en cuenta el plan urbanístico y que el local, se encuentre construido en suelo urbano. Esto tiene que ser así, pero conviene comprobar que está inscrito. Posteriormente, se debe asegurar que no exista limitación de viviendas en la zona y que no existan limitaciones técnicas o constructivas que impidan realizar las obras.
Conocer cuales son las normas de habitabilidad de la comunidad autónoma en la que se encuentre el local, puesto que cada comunidad tiene su propia normativa. Dentro de esta normativa, se encuentras las medidas y proporciones que debe tener la vivienda para poder ser habitada. Así mismo, ha de reunir una serie de condiciones de salubridad.
Por último, hay que saber cuáles son las limitaciones de la comunidad de vecinos donde se encuentre el local y contar con la conformidad de la misma para poder llevar a cabo tanto las obras como el cambio.
Condiciones para el cambio
Una vez tenemos conocimiento de las posibles limitaciones con las que nos podemos encontrar para convertir ese local en vivienda, hay que tener en cuenta que el cambio es más costoso para locales a pie de calle o instalados en pisos. En el primer caso, las reformas serán de mayor envergadura y, por tanto, más costosas.
Ahora que ya tienes claros los puntos anteriores, será un arquitecto quien se encargue de confeccionar ese proyecto que has de presentar para que te concedan la licencia y poder hacer las obras correspondientes.
El proyecto debe contener el cumplimiento de todos los requisitos mencionados y al presentarlo al ayuntamiento, este deberá aprobarlo.
Tras la aprobación del mismo, habrá que abonar las tasas correspondientes para la obtención de la licencia de obras que permita la reforma. Acudir al catastro para realizar la declaración de alteración catastral e inscribir el local como vivienda.
Una vez finalice la obra, hay que obtener la licencia de primera ocupación presentando en el ayuntamiento tanto el certificado de final de obra como la declaración catastral.
Llegado el caso, el ayuntamiento certificará que el local ha sido reformado y es habitable debido a que cumple con toda la normativa en cuanto a dimensiones y salubridad se refiere.
En el caso de que no se cumplan los requisitos ni se cuente con el permiso correspondiente, puedes encontrarte con una serie de dificultades al habitar el local de forma ilegal.
Entre ellos, la imposibilidad de empadronarte. La tasación de un local es siempre inferior a la de una vivienda, lo que será inconveniente a la hora de solicitar una hipoteca. En el supuesto de que no estén dados de alta los suministros, no podrás hacerlo hasta que se cumplan todos los requisitos necesarios. No es posible alquilar el local como vivienda, la multa puede ser muy elevada, tanto si lo alquilas a un particular como si vives tu en ella.
La importancia de hacer las cosas de manera correcta es crucial para que el desembolso que supone hacer el cambio, pueda ser una inversión.
Ventajas del cambio
Teniendo en cuenta los costes, una de las ventajas de poder convertir un local en vivienda es el ahorro. Si una hipoteca de un piso puede resultar desorbitada, siempre hay que tener en cuenta que los precios de los locales, son inferiores. Los costes de convertirlo, unidos al precio de local, suelen ser menores en cualquiera de los casos. Si, además, el local ya es de tu propiedad, solo tendrás que invertir en hacer una buena reforma. Algo que ocurre por igual en muchos pisos de segundamano, hay que reformarlos antes de poder habitarlos.
Otra de las ventajas es el mejor aprovechamiento del espacio que se da en la reforma de locales para convertirlos en vivienda. Lo más habitual es convertirlos en loft o estudios, pero, aunque levantes paredes, suelen ser bastante diáfanos y permiten un mayor aprovechamiento. La entrada de luz natural también suele ser mayor que en los pisos, debido a que la mayoría, cuenta con grandes ventanales. Igualmente, ocurre con la ventilación.
Lo más ventajoso de todo, es la posibilidad de crear tu vivienda desde cero. Sin tener que hacer una inversión en terreno, edificación, etc. En este caso, la estructura ya esta hecha, ahora solo tienes que darle tu toque personal y decidir como lo quieres.
Algunos factores a tener en cuenta a la hora de lanzarte a por un local y convertirlo en tu vivienda son los siguientes:
- Tener en cuenta su ubicación. Como si de un piso se tratara, conocer la zona donde se ubica, saber que posibilidades ofrece en cuanto a comunicación, oferta de ocio, sanidad, etc. Esto determinará el precio en caso de que finalmente quieras venderlo o alquilarlo.
- Obviamente, contar con una empresa que se encargue de todo lo relacionado con los tramites y la reforma para evitar problemas en el futuro. Cierto es que los trámites burocráticos puedes hacerlo en la mayoría de los casos por ti mismo, pero mejor si cuentas con asesoramiento y apoyo.
- No empezar nunca la obra sin tener pleno conocimiento de la normativa y contar con los permisos pertinentes. La falta de conocimiento o algún permiso imposibilitará que puedas ocupar la vivienda.
- Ten en cuenta a la comunidad de vecinos, hablar con el presidente o la junta, evitará problemas en el futuro. Saber que opinan al respecto o si es posible hacer la reforma te ahorrara quebraderos de cabeza en el caso de que se pongan en contra.
- En el caso de necesitar financiación, busca opciones y compara. La tasación y la financiación suelen diferir respecto a la de una hipoteca para una vivienda, siendo en estos casos, más baja.
- Solicita un certificado, una vez finalizada la obra, así como la inspección correspondiente para obtener la licencia de primera ocupación. Por último, acudir a la notaria a formalizar las escrituras donde conste el paso de local a vivienda.
Como se puede comprobar, hacer el cambio de uso de un local para convertirlo en vivienda, no reviste demasiadas complicaciones. Además de resultar una idea atractiva y ventajosa, la inversión es menor y, por tanto, más factible en los tiempos que corren. Lo más importante, es informarse bien de lo que necesitas para hacer el cambio y cumplir con la normativa correspondiente para que tu proyecto sea una realidad.
